Immobilien in Albanien kaufen: Die 10 häufigsten Fehler — und wie Sie sie vermeiden

Albanien zieht seit einigen Jahren spürbar mehr ausländische Käufer an: 2024 flossen laut Bank of Albania rund 379 Millionen Euro an ausländischen Immobilieninvestitionen ins Land — ein Plus von 17 % gegenüber dem Vorjahr. Rund 24 % aller Immobilientransaktionen haben mittlerweile eine ausländische Beteiligung. Gleichzeitig unterscheidet sich das albanische System vom deutschen, österreichischen oder Schweizer Immobilienrecht so grundlegend, dass selbst erfahrene Käufer regelmäßig in dieselben Fallen tappen. Die folgenden zehn Fehler sehen wir am häufigsten — und zeigen, wie Sie sie vermeiden.

1. Sich auf die Aussage des Verkäufers zum Eigentumsstatus verlassen

Das albanische Kataster wird von der Agjencia Shtetërore e Kadastrës (ASHK) geführt und ist — anders als das deutsche Grundbuch — nicht öffentlich einsehbar. Wer dem Verkäufer oder Makler einfach glaubt, dass “alles in Ordnung” sei, verzichtet auf die einzige verlässliche Informationsquelle: eine gezielte ASHK-Anfrage durch einen lokalen Anwalt oder Notar.

2. Den Bauzustand nicht mit der Baugenehmigung abgleichen

Informeller Bau (pa leje) ist in Albanien verbreitet — Anbauten, zusätzliche Stockwerke oder ganze Gebäude ohne gültige Genehmigung. Ein Objekt kann attraktiv und bewohnt aussehen und dennoch teilweise oder vollständig ohne rechtsgültige Genehmigung errichtet worden sein. Das kann spätere Legalisierungskosten, Rückbauforderungen oder eine erschwerte Weiterveräußerung bedeuten.

3. Die notarielle Form für eine reine Formalität halten

Nach Art. 83 des albanischen Zivilgesetzbuches ist die notarielle Beurkundung für den Eigentumsübergang zwingend vorgeschrieben. Private Kaufverträge — so detailliert sie auch formuliert sind — übertragen kein Eigentum. Käufer, die sich mit einer “Reservierungsvereinbarung” oder einem Privatvertrag zufriedengeben, stehen rechtlich auf unsicherem Boden.

4. Zahlungen außerhalb des Notar-Treuhandkontos leisten

Anzahlungen direkt an den Verkäufer oder Makler, ohne Absicherung über ein Notar-Treuhandkonto, sind ein häufiger Ansatzpunkt für Betrug. Eine strukturierte Zahlungsabwicklung über den Notar schützt beide Seiten und schafft eine nachvollziehbare Dokumentation.

5. Landwirtschaftliche Flächen wie städtisches Eigentum behandeln

Wohnungen und städtisches Eigentum können ausländische Staatsbürger frei erwerben. Für landwirtschaftliche Flächen, Wald und Weideland gilt das nicht: Diese können nur über eine albanische Gesellschaft (Sh.p.k.) erworben oder im Rahmen eines langfristigen Pachtvertrags von bis zu 99 Jahren genutzt werden. Wer das übersieht, riskiert einen rechtlich angreifbaren Vertrag.

6. Die Erbfolge-Kette nicht prüfen

Bei geerbten Immobilien ist die lückenlose Dokumentation der Erbfolge entscheidend. Fehlt ein Erbschein, oder sind nicht alle Erben am Verkauf beteiligt, kann der Kaufvertrag später angefochten werden — mit Ihnen als Käufer in der schwächeren Position.

7. Keine unabhängige Due Diligence beauftragen

Der Notar beurkundet den Vertrag rechtsgültig, vertritt dabei aber nicht Ihre Interessen als Käufer. Er prüft nicht standardmäßig die vollständige Eigentumshistorie, Belastungen oder informelle Bauten. Eine separate, unabhängige Prüfung — durch Anwalt und/oder Owner’s Representative — ist daher unverzichtbar.

8. Steuern und Nebenkosten falsch einschätzen

Käufer zahlen üblicherweise eine Grunderwerbsteuer von 2–3 % des Kaufpreises; hinzu kommen Notarkosten und die ASHK-Registrierungsgebühr. Die Registrierung dauert in der Regel 5–15 Werktage. Wer diese Kosten nicht einplant, erlebt beim Notartermin unangenehme Überraschungen.

9. Sich ausschließlich auf Maklerangaben zum Marktpreis verlassen

Die Preisentwicklung in Albanien ist regional sehr unterschiedlich: Während das Wachstum in Tirana sich zuletzt auf rund 4,4 % im zweiten Halbjahr 2025 abgekühlt hat, verzeichnen Küstenregionen teils stärkeres Wachstum. Pauschale Renditeversprechen von 20–30 % pro Jahr sind nicht seriös und sollten kritisch hinterfragt werden.

10. Keinen unabhängigen Ansprechpartner vor Ort haben

Der größte strukturelle Fehler ist oft, den gesamten Prozess remote und ohne unabhängige lokale Vertretung zu steuern. Makler und Verkäufer haben ein Interesse am Abschluss — nicht an Ihrer Absicherung. Ein unabhängiger Owner’s Representative bündelt Anwalt, Notar und technische Prüfung zu einem koordinierten, in Ihrem Interesse handelnden Prozess.

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Unser Rat: Bevor Sie sich vertraglich binden, lassen Sie das Objekt und das Angebot unabhängig prüfen. Unsere Second Opinion kostet transparent €300–500 und gibt Ihnen eine ehrliche, strukturierte Einschätzung — auch wenn diese “nicht kaufen” lautet.

Dieser Beitrag stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Verbindliche Einschätzungen erfolgen ausschließlich durch lizenzierte Anwälte und Steuerberater unseres Netzwerks.